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王海滨:房产观澜25:结构性结果_海滨政经述-橡谷智库

发布时间:  浏览: 次  作者:谢文婷

昨天下午教会回来做事,沙发上睡着了.上午因为写年报,没有去主日聚会,牧师有些责备,说礼拜天还是要把工作放下.我也是有点累,年级毕竟大了,上帝造物第七天都休息,想来我也不应该这样.想想下年度商品关掉,应该不会集中在周末写所有的品,报告都不长,搜罗数据整理逻辑要一大堆时间.

我属于狗揽八泡屎,自己找了太多事做,应该要慢慢的放下,近些天看看头发,又白的凶悍.

好吧,我们言归正传.

下午不知不觉睡了三个小时,晚上写完报告睡不着,和群友闲扯,不知道谁问起地产,我去查了一点数据.这大半年,北京上海深圳房价上扬,中部中心城市上扬,西北和西南城市走平.三四线城市下跌.

但均未超过2013年房价高位.

其中的数据结构表明,除了上海之外,二手房价格均涨幅超过新房.可以看出新房开发位置大多数为新城,表现没有市中心的二手房好.上海的原因没有去查阅数据,猜测是上海新房供应比较广泛,二手房则因为出小房型买入改善性大房型居多.从北上广的数据统计可以看出来,现在的交易平均面积超过108平米.

这也说明结构性的呈现从地域来看,是一线城市好于内地城市,核心地带好于郊区或环外.

从房地产投资的数据来看,2005年至今投资超过40多万亿,房屋价值超过一百万亿,按照北京上海等地的上涨幅度超过5倍,这意味着内地城市价格涨幅不仅仅低,而且三四线城市房价大跌,拉低了平均涨幅.

另一方面,90平米及以下占比50%,144平米以上占比22.5%,别墅占比5%,剩下的是改善性住宅100-120平米左右.房地产的开发越来越满足豪富需求,这也说明近些年来因为货币滥发,贫富差距增大,财富集中度越来越强.实际上从房产观澜以往的文字分析来看,刚需已经变得羸弱.

在人民币贬值,利率下行,资本管制的格局下,富人重新回到房地产,购买豪宅对冲风险.不过由于中国财政收支的需要,在土地财政下滑的预期之下,未来房产税和遗产税是必然征收的.即使是利益集团阻挠,但是由于经济规律的内在驱动,也是大趋势.正如最近一篇海外提及 早年间俄罗斯极左翼曾短暂上台,面对经济形势也不得不实行与之意识形态完全不一致的做法:紧缩.

当政府需要维持财政平衡时,因税基的变化,从而改变税收方式是必然的,因为国家需要维持,维持不下去,既得利益者也无法附身与体制.从这个趋势来说,广泛逃税的电商也将会被征税.

房产税会对超过必需居住条件的房产拥有者征税,遗产税会对漏网之鱼征税,一网打尽,总有一款适合你.这也是欧美投资者并不是别青睐房产地原因,而是投资于股市和公司股权.因为房地产本质上不是你的,而是政府和银行的,拥有过多的房产,会成为奶牛.二年前我曾经过洛杉矶一个朋友家对面的一个豪宅,大的没边没沿,其家族后人一美元给了市政府,因为交不起遗产税.

从房地产结构性的变化来说,在不同地域和位置,你很难说买房一定对.在一些城市和地段,你在货币贬值,利率下行的格局下,买了房还要面对房屋价格下滑.但是对于富人来说,你买房一定不对吗?

看时间,没有任何事可以说一定对.

从土地转让金来看,一多半都给了拆迁户,可以说这些年,是一个财富向城市贫民让渡的过程,富人和中产阶级为城市财富的平均做出了巨大贡献,可喜可贺,这才是和谐社会.当然,这也让人欣慰,即使土地财政消失,对于财政失衡的威胁也不会大的令人恐惧.

反过来说,早年间意见领袖一致抨击强拆,实际上这才是对底层这些年最大的福利.很多钉子户是因为贪婪,而不是失去公平,而做的行为.

很吊诡,以后这机会少了.

让我们凭吊下土地财政吧,这算是中国政府最伟大的发明,依赖外贸盈余、流动性注入、拆迁重建城市基础建设、进而提高土地价值、带动开发、城市居民受益的过程中,地方政府解决了基建和民生支出,城市贫民获得住房,中产和富人财富提升,这算是多赢了。

如果执政党肯放开农村土地流转,私有化土地,那么农民也可以享受这样的溢价。

很多事情不是那些极端的知识分子意见领袖们--不管左右---想的那样,知识分子被人诟病的原因是缺乏常识和逻辑,从教条主义中寻找道义和理由。

我们很希望世界继续拥有知识分子的良知和勇气。不过我们也很希望民众、政府、知识分子倾听真实的声音,听一听经济研究者的看法。

如果土地不能自由流转,长期投资者不敢去投资土地,因为农业并不是一般人想得那么简单,长期大规模投资作基建,改良土地和水利都是庞大的投资,缺乏私权是长期投资者投资土地的最大风险。那么农民也不能够得到溢价,如果长期投资者不是为了长期的投资,谁肯支付溢价呢?这句话有点绕吗?道理很简单。

如果农民得不到土地的溢价,在他们消耗了大量城市打工储蓄后所买的乡镇房屋已经耗尽财力,他们哪里来的钱去城市群购买自己的房屋呢?

这是恶性循环。

当政者、知识分子、民众都要多向想一想,不要从盲目的同情心去考虑农民,却从未站在农民的角度去考虑问题,也是实质上在损害农民利益。

房产观澜系列到此告一段落,并不能肯定一定会不写,但实质内容已经不多了。

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